「みんなで大家さん」で何が起きたのか　年7％の不動産投資、配当遅延・集団訴訟から許可取り消しまで

「想定利回り7％」などを掲げ、テレビCMや新聞広告などを通じて知名度を高めてきた不動産投資商品「みんなで大家さん」。

一般的な現物不動産投資よりも手軽に始められる商品として多くの出資者を集めてきたが、近年、その状況は大きく変化している。

主力だった千葉県成田市周辺の「シリーズ成田」をめぐる行政処分を皮切りに、大量の解約申し入れ、分配金の遅延、出資金返還を求める集団訴訟へと問題が拡大した。

そして2026年9月1日、東京都と大阪府は「みんなで大家さん」に関係する2社について、不動産特定共同事業に係る許可取り消しという重い行政処分に踏み切った。

一体、「みんなで大家さん」とはどのような商品なのか。そして、これまで何が起きたのか。

行政機関や事業者の公表資料、これまでの報道を基に、一連の経緯を整理する。

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「みんなで大家さん」とは？

「みんなで大家さん」は、複数の投資家から資金を集めて不動産を運用し、賃料などから得られる収益を出資者へ分配する仕組みの商品だ。

営業者は都市綜研インベストファンド株式会社、販売代理人はみんなで大家さん販売株式会社。

不動産特定共同事業法に基づく仕組みが利用されている。

通常の不動産投資では、投資家自身がアパートやマンションなどを購入し、入居者から家賃を得る。

一方、「みんなで大家さん」では、投資家自身が対象物件を直接購入して管理するのではなく、不動産事業へ出資し、その収益から利益分配を受ける。

商品によって条件は異なるが、1口100万円、想定利回り年7％前後の商品などが販売されてきた。

ただし、「想定利回り7％」は銀行預金の金利とは違う。

元本や分配金が保証されているわけではなく、不動産から得られる収益や資産価値、事業の進捗などによっては、分配金が減少したり、元本を下回ったりする可能性がある投資商品だ。

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巨額の出資を集めた「シリーズ成田」

一連の問題を理解する上で重要なのが、千葉県成田市周辺で進められてきた大規模開発プロジェクト「GATEWAY NARITA」だ。

「みんなで大家さん」では、このプロジェクトに関係する不動産を対象とした「シリーズ成田」が相次いで販売された。

東京商工リサーチは2025年7月時点で、「シリーズ成田1号～18号」について、約3万8000人から2000億円程度の出資を得ているとみられると報じている。

非常に多くの投資家と資金が関係する巨大プロジェクトだった。

しかし、その成田事業をめぐり、行政から問題を指摘されるようになる。

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2023年、成田16号の対象不動産で問題が判明

会社側の説明によると、2023年10月、「シリーズ成田16号」に組み入れられていた土地の一部について、成田市の開発許可を受けていない土地が対象不動産に含まれていたことが行政側の指摘によって判明した。

会社側によれば、該当した土地は386平方メートルで、成田16号の対象不動産総面積の約1.81％。

その後、開発許可を受けた別の土地との交換などの対応を取ったとしている。

しかし、問題はこれだけでは終わらなかった。

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2024年6月、東京都と大阪府が行政処分

大きな転換点となったのが2024年6月だ。

東京都と大阪府が、「みんなで大家さん」に関係する事業者に行政処分を行った。

成田の商品をめぐる業務について問題があるとして、一定期間、新規募集や販売などが停止される事態となった。

行政処分が公表されたことで、出資者にも大きな動揺が広がった。

会社側が後に公表した司法判断に関する資料によると、処分公表から約24時間で、成田商品について400人を超える出資者から総額約28億円規模の解約申し入れがあったとされている。

不動産は預金のように即座に現金化できる資産ではない。

そのため、多数の出資者から短期間に解約や返金の申し出が集中すれば、事業者の資金繰りにも大きな負担となる。

2025年7月、「シリーズ成田」で分配金が遅延

さらに大きな問題が表面化したのが2025年7月31日だった。

「シリーズ成田1号～18号」で予定されていた利益分配について、支払いが遅れることが出資者へ通知された。

それまで想定利回り7％前後を掲げてきた商品だけに、予定されていた分配金が支払われない事態は出資者の不安を一気に高めた。

東京商工リサーチの取材に対して共生バンク側は、グループの合同会社からの賃料支払いが遅れたことが、分配遅延の理由だと説明している。

資産売却などによって資金を確保し、支払いを進める考えも示していた。

ここで重要になるのが「想定利回り」という言葉だ。

年7％という数字は、毎年必ず7％の利益を受け取れることを保証するものではない。

対象不動産から予定通り収益が得られなければ、分配にも影響が出る可能性がある。

今回、そのリスクが現実の問題として表面化した。

分配問題はほかの商品にも拡大

その後、問題は「シリーズ成田」だけにとどまらなかった。

MBSは2026年2月、当時存在した37商品のうち35商品で分配金が支払われていないと報じた。

会社側も分配や償還に遅延が発生していること自体は認めている。

一つの開発プロジェクトだけの問題ではなく、「みんなで大家さん」の事業全体をめぐる問題へと広がっていったことになる。

約2500人が集団訴訟　請求総額約230億円規模

問題は司法の場にも移った。

2025年11月、出資者1191人が約114億円の返還を求めて大阪地方裁判所へ集団提訴した。

さらに2026年2月には約1300人が追加提訴。

共同通信によると、原告は合わせて約2500人、請求総額は約230億円規模に拡大した。

ただし、訴訟で原告側が主張している内容については注意が必要だ。

訴訟当事者による主張と、裁判所によって確定した事実は区別して扱う必要がある。

一方、すでに解約手続きを行っていた一部出資者については、出資金の返還を命じる司法判断も出ている。

「GATEWAY NARITA」の開発にも影響

「シリーズ成田」の背景にある「GATEWAY NARITA」をめぐっても大きな動きが起きた。

成田国際空港会社は2025年11月、共生バンクと締結していた約19ヘクタールの土地の賃貸借契約を終了することを決めた。

空港会社側は、造成工事の残工事を遂行する能力を確認するところまで至らなかったとの趣旨を説明している。

シリーズ成田は巨額の出資を集めているだけに、開発計画が今後どのように進むのかは、出資金の回収可能性を考える上でも重要なポイントとなる。

2025年10月には行政が再び指導

分配や解約をめぐる問題が続く中、東京都と大阪府は2025年10月にも対応した。

出資者へ示された「解約に関する新たな提案」について、内容を具体的かつ分かりやすく説明するよう行政指導を行った。

2024年の行政処分だけで行政の対応が終わったわけではなく、その後も出資者保護の観点から監督が続けられていた。